BAKÚ, 21 de julio — El inicio de un ambicioso programa de demolición de edificios inseguros e inhabitables en Bakú ha provocado un notable auge en el mercado inmobiliario de la capital. La demanda de viviendas en alquiler y apartamentos de nueva construcción ha aumentado de forma significativa, impulsando los precios al alza.
Según explicó Vugar Orudj, presidente de la Sociedad de Tasadores de Azerbaiyán, el sector inmobiliario está viviendo un repunte de operaciones y atrayendo cada vez más a los inversores que buscan alternativas seguras frente a la volatilidad bancaria.
“Antes, la gente prefería invertir en depósitos bancarios, pero ahora la situación ha cambiado. Con tasas anuales del 12% para los depósitos, el valor de las propiedades está subiendo entre un 15% y 20% al año. Además del incremento del valor, las propiedades pueden alquilarse, generando ingresos adicionales. Es decir, ofrecen una doble rentabilidad con menos riesgos”, explicó Orudj a Trend.
Problemas con las compensaciones
No obstante, la campaña de demolición ha generado polémica. Muchos residentes se oponen tanto al derribo de sus hogares como a las indemnizaciones ofrecidas, que suelen ser insuficientes para adquirir una vivienda nueva en la misma zona.
“En estos casos, los ciudadanos tienen derecho a acudir a los tribunales y solicitar una nueva tasación. Pero es importante tener en cuenta que los edificios sujetos a demolición están en estado ruinoso y su valor de mercado es bajo”, detalló Orudj.
Según el experto, un enfoque más justo sería construir nuevos edificios en el mismo lugar y ofrecer apartamentos a los antiguos residentes. Si eso no es posible, propuso que la compensación se calcule en función del precio por metro cuadrado de las viviendas nuevas del barrio correspondiente.
También subrayó la necesidad de tratar de forma individual los casos de apartamentos de pequeña superficie:
“A los residentes que desean una vivienda más amplia se les podría ofrecer un 20% más de espacio o una compensación adicional, tomando en cuenta la ubicación, el número de miembros del hogar y otros factores relevantes”.
Escasez de oferta y nuevos costos para los constructores
El experto inmobiliario Elnur Azadov señaló que la oferta de proyectos nuevos ha caído drásticamente desde 2020. Mientras entre 2016 y 2018 se renovaron más de 120 edificios, desde hace cuatro años esta cifra se ha reducido en casi 10 veces.
“Las empresas constructoras, ante la falta de nuevos proyectos, han comenzado a aumentar los precios de las viviendas ya disponibles”, explicó Azadov.
Las normas de construcción más estrictas también han encarecido los costos. Por ejemplo, donde antes se podían construir hasta 50,000 m² por hectárea, ahora el límite se ha reducido entre un 50% y 60%.
Otros factores que presionan el mercado son el retorno de ciudadanos desde Rusia y Ucrania —que están comprando propiedades activamente— y el aumento de los precios de los materiales de construcción:
“El precio del acero ha subido de 780 a 1.250 manats por tonelada, y otros materiales han incrementado entre un 5% y un 25%. Todo eso impacta directamente en el precio final de la vivienda”, agregó.
Cifras oficiales: precios subieron 32% desde 2020
Según datos oficiales:
-
Los precios de la vivienda han aumentado un 32% desde 2020.
-
Solo en 2024, el mercado primario creció un 11,3% y el secundario un 9,8%.
-
En 2024 se construyeron 20.149 viviendas privadas:
-
11.502 por particulares
-
6.341 por empresas privadas
-
2.306 por entidades públicas
-
-
Se invirtieron 2.573 millones de manats en el sector residencial, un 92,8% más que el año anterior.
-
El sector inmobiliario empleó a 19.600 personas, con un salario medio mensual de 1.073 manats (1.250 en el sector público, 1.007 en el privado).
La producción bruta del sector construcción en 2024 fue de 8.478 millones de manats, con inversiones totales de 5.354 millones, un 11,8% más interanual. Además, 119.100 trabajadores asalariados estuvieron activos en el sector, con un sueldo promedio de 1.083 manats.
Desarrollo sin equilibrio
Si bien la fiebre inmobiliaria impulsa el crecimiento económico, algunos expertos advierten que la falta de un marco claro para compensaciones y los vacíos regulatorios en el sector constructor podrían profundizar las desigualdades sociales y provocar una crisis de accesibilidad en la vivienda.
A menos que se tomen medidas para aumentar la oferta y regular el mercado, los altos precios en Bakú seguirán en ascenso, con el riesgo de extenderse también a otras regiones del país.
