La concesión de hipotecas en Azerbaiyán crece desde 2020, pero ese crecimiento ahora se está frenando con fuerza.
Según el Informe de Estabilidad Financiera del Banco Central para el primer semestre de 2025, el volumen de préstamos hipotecarios sigue aumentando, aunque el ritmo se ha debilitado desde 2023.
Esta desaceleración refleja tanto presiones de mercado como restricciones estructurales. Los precios de la vivienda han alcanzado niveles récord, mientras que las tasas de interés promedio de las nuevas hipotecas han aumentado. Para muchas familias, el sueño de la vivienda propia se siente ahora más lejano que nunca. “Los altos precios de la vivienda y el aumento de las tasas hipotecarias han llevado a una menor demanda”, señala el informe del Banco Central. “Al mismo tiempo, los recursos limitados del Fondo de Hipoteca y Garantía de Crédito y la estructura de financiamiento de los bancos reducen su capacidad para otorgar hipotecas con su propio capital.”
Como resultado, el índice de accesibilidad hipotecaria de Azerbaiyán –que mide la facilidad con la que los ciudadanos pueden obtener crédito para vivienda– volvió a disminuir a comienzos de 2025.
Armenia: Ampliar el acceso pese al aumento de los costos
Al mirar al otro lado de la frontera se observa una trayectoria distinta. El mercado hipotecario de Armenia continúa expandiéndose rápidamente, respaldado por una activa política estatal y estímulos fiscales.
En 2025, los préstamos hipotecarios en Armenia aumentaron un 25,6% interanual, y la cartera total superó 1 billón de drams, alrededor del 10% del PIB.
El programa gubernamental de devolución del impuesto sobre la renta por hipotecas ya cubre a más de 60.000 beneficiarios, permitiendo a los prestatarios compensar parte de sus pagos de intereses.
Estas medidas no han blindado a Armenia frente a la inflación global ni al aumento de los precios inmobiliarios, pero han amortiguado el golpe – manteniendo la demanda y animando a los bancos a prestar.
Georgia: Mercado competitivo, riesgo moderado
En Georgia, el sector hipotecario se mantiene relativamente estable. Si bien las tasas de interés fluctúan en torno al 6–7%, el mercado se beneficia de la competencia abierta entre bancos comerciales y de un acceso más sencillo para los inversores extranjeros. La relación entre hipotecas y PIB es mayor que en Azerbaiyán, pero los costos de servicio de la deuda son manejables para la mayoría de los hogares gracias a condiciones de crédito flexibles y opciones más amplias de refinanciación.
En pocas palabras, el sistema de Georgia muestra lo que le falta a Azerbaiyán: un entorno crediticio diversificado y orientado al consumidor en el que los bancos compiten, no restringen.
El desafío de Azerbaiyán: precios al alza, política estática
Los precios de la vivienda en Azerbaiyán han subido más rápido que los salarios, erosionando la asequibilidad. Sin embargo, el apoyo estatal a las hipotecas sigue siendo modesto y burocrático. El Fondo de Hipoteca y Garantía de Crédito tiene recursos y alcance limitados, y atiende principalmente a empleados del sector público y a una franja estrecha de prestatarios de ingresos medios.
Los bancos privados, limitados por sus estructuras de financiamiento y la liquidez ajustada, otorgan menos hipotecas con sus propios balances. Mientras tanto, la inversión especulativa en bienes raíces continúa distorsionando el mercado, elevando los precios y dejando fuera a las familias comunes.
El informe del Banco Central apunta a una paradoja: si bien el crecimiento económico y la urbanización impulsan la demanda de vivienda, las condiciones de crédito no han evolucionado para atender esa demanda de manera sostenible.
Lo que Azerbaiyán puede aprender
Incentivos fiscales focalizados (modelo de Armenia):
La devolución del impuesto sobre la renta por hipotecas en Armenia ayuda a miles de familias a entrar al mercado. Un alivio similar en Azerbaiyán —como deducir los intereses hipotecarios para compradores de primera vivienda— podría aliviar la presión sobre los hogares.
Reforma del fondo hipotecario:
El fondo estatal necesita recapitalización y criterios de elegibilidad más amplios. Un modelo más flexible podría desbloquear liquidez para los bancos y reducir la dependencia del financiamiento de corto plazo.
Combatir la especulación:
Los precios de la vivienda en Bakú están inflados por compras especulativas. Gravar segundas y terceras propiedades, o imponer reportes de compra más estrictos, podría estabilizar el mercado.
Datos transparentes:
La publicación periódica de índices de accesibilidad a la vivienda y datos regionales de crédito mejoraría la transparencia del mercado y la formulación de políticas.
Una divergencia regional
El Cáucaso Sur avanza en tres direcciones a la vez. Armenia estimula la demanda mediante incentivos. Georgia equilibra el crecimiento con la competencia. Azerbaiyán, por su parte, corre el riesgo de quedar en un punto intermedio – donde suben los precios, se ralentiza el crédito y la propiedad de vivienda se aleja aún más.
Si los responsables de política no ajustan el rumbo, la “desaceleración hipotecaria” descrita en el informe del Banco Central podría convertirse en algo peor: un congelamiento generacional de la vivienda asequible.
