En la capital azerbaiyana, gran parte del mercado de alquiler funciona en la sombra. Miles de residentes viven en apartamentos sin contratos formales, basándose solo en acuerdos verbales con los propietarios. Aunque es común, los abogados advierten que esto conlleva riesgos legales, financieros y sociales significativos.
Qué dice la ley
Según el abogado Vusal Jafarov, la ley de Azerbaiyán establece que los propietarios son responsables de pagar los impuestos sobre los ingresos de alquiler, salvo que el contrato disponga lo contrario. El artículo 406 del Código Civil permite acuerdos de alquiler en forma escrita, oral o incluso implícita, como la entrega de llaves y el inicio de los pagos. El Tribunal Constitucional reafirmó este principio en fallos de 2023 y 2025, subrayando que la libertad contractual sigue siendo un pilar del derecho civil.
En teoría, un acuerdo oral no es inválido. Pero en la práctica deja tanto a inquilinos como a propietarios vulnerables a disputas.
Por qué se evitan los contratos
Jafarov señala que la principal razón es la evasión fiscal.
“Los propietarios deben pagar impuestos por los ingresos del alquiler. Sin contrato escrito, esta obligación a menudo se ignora”, explicó.
Pero la evasión tiene un precio. Un contrato escrito es esencial para fijar la renta, el calendario de pagos, las responsabilidades de servicios públicos y las compensaciones por daños. Sin esa protección, los inquilinos enfrentan riesgo de desalojo repentino, aumentos arbitrarios de renta o falta de pruebas legales de su ocupación.
Riesgos para ambas partes
Inquilinos: sin garantía legal de estancia, dificultad para recuperar depósitos, riesgo de perder alquileres pagados por adelantado.
Propietarios: imposibilidad de probar términos en disputas, riesgo de facturas impagas o daños, responsabilidad por impuestos no pagados.
Un sistema basado en la informalidad
La dependencia generalizada de acuerdos “en negro” refleja problemas más profundos: débil aplicación de normas de vivienda, alta demanda de vivienda asequible y reticencia de los propietarios a declarar ingresos. Los expertos advierten que, sin mayor control e incentivos para formalizar contratos, la economía sumergida seguirá dominando el mercado de vivienda en Azerbaiyán.
